Koupě nemovitosti jako investice nebo spekulace?

Žádná investice ale není bez rizika, tím spíš investice do nemovitostí. Rozhodnutí o investici by vždy mělo předcházet posouzení reálných čísel a jejich srovnání s vašimi reálnými možnostmi. Investoři by měli vždy předem zhodnotit, zda požadovaná cena za nemovitost a celkové náklady spojené s tímto obchodem i s následnou údržbou nemovitosti odpovídá jejich představám o příjmech z pronájmu.

Přemýšleli jste někdy nad tím, jaký je rozdíl mezi investicemi a spekulacemi?

Pro začátek by se asi hodilo zmínit, že mnoho lidí si plete cenu nemovitostí s její hodnotou. Cena je to, co kupující vynakládá na pořízení nemovitosti. Hodnota je to, co kupující za tuto cenu obdrží. A to nemusí být vždy stejné.

Pokud dostanete stejnou nebo vyšší hodnotu, než kterou zaplatíte, bude to vaše investice. Pokud cena, kterou zaplatíte, bude vyšší než hodnota, kterou za tuto cenu obdržíte, budete pravděpodobně spekulovat.

Při dobré investici do nemovitostí byste si měli být jisti, samozřejmě vyjma nepředvídaných okolností, že z dlouhodobějšího hlediska s největší pravděpodobností můžete dosáhnout nejen návratnosti své investice, ale i jejího pozitivního zhodnocení.

Spekulanti jdou do rizika s přesvědčením, že levně koupí nemovitost, jejíž její hodnota se v poměrně blízké době výrazně zvýší a pak ji se ziskem prodají. Sázejí při tom především na růst cen nemovitostí. Jsou si ale vždy vědomi rizika, že hodnota dané nemovitosti může naopak ještě klesnout a oni tak mohou část nebo dokonce celou svou investici ztratit.

Existují souhrnné metody oceňování, na základě kterých je možné cenu a hodnotu nemovitostí porovnat.

Porovnávací metoda

Porovnávací metoda se běžně používá k ocenění nemovitostí typu jako je byt nebo rodinný dům na základě toho, jaké nemovitosti s podobnými vlastnostmi se ve stejné zeměpisné oblasti v poslední době prodaly. Pokud se budete dívat na nemovitost v rezidenční oblasti, často mnoho domů v sousedství bylo postaveno stejným stavitelem, takže hledání nemovitostí s podobnými vlastnostmi by nemělo být obtížné. Prodejní přístup je zároveň také užitečným ukazatelem současné hodnoty rodinného domu.

Nákladová metoda

Tato metoda se běžně používá k ocenění vlastností tzv. zvláštního použití, jako jsou např. kostely, knihovny, nádraží a jiné, běžně neprodávané nemovitosti. Nákladová metoda říká, že hodnota nemovitosti by měla být v celkové výši nákladů na výstavbu rovnocenné budovy. Pokud tedy chcete vědět, jaká je hodnota konkrétní stavby, je potřeba zjistit, kolik by stálo vybudovat stejnou konkrétní budovu ve stejné velikosti a v dané lokalitě.

Příjmová metoda

Příjmová metoda se běžně používá k ocenění např. bytových domů nebo komerčních objektů. Podle této metody se jako základ pro výpočet hodnoty nemovitosti používají její předpokládané tzv. čisté provozní příjmy. 

Ve všech třech případech je však samozřejmě velmi důležité, počítat se správnými čísly a tyto výpočty by měl nejlépe provádět odborník, který dobře zná místní trh s nemovitostmi.