Ocitli jste se v situaci, kdy Vaše nemovitost spadla do exekuce? Nebo naopak uvažujete o výhodné koupi takové nemovitosti? Pak pozorně čtěte, přináším Vám klíčové informace, které Vám pomohou pochopit proces a možnosti, jak se v těchto situacích orientovat.

Je prodej nemovitosti v exekuci vůbec možný?

Pokud jde o nemovitosti v exekuci, jejich prodej za dodržení specifických podmínek možný je. V zásadě existují dvě možnosti:

• Prodej v nedobrovolné dražbě

• Prodej před dražbou

Prodej v dražbě

Jako zcela samozřejmá se automaticky nabízí možnost počkat na prodej v nedobrovolné dražbě, kterou exekutor pověří jím vybraného a k takovému úkonu oprávněného dražitele. Tento způsob však má zjevné nevýhody nejen pro prodávajícího i kupujícího, ale také pro věřitele. Kromě zdlouhavého procesu, který obvykle trvá měsíce, zde hraje roli i ekonomická stránka. Pokud se nemovitost v dražbě prodá hned napoprvé, což je ta lepší varianta, může výsledná vydražená cena být o něco vyšší než vyvolávací. Ale výtěžek pro prodávajícího, potažmo pro uspokojení pohledávek věřitelů, bude snížen o náklady dražby, které nejsou zrovna malé a mohou tvořit až statisíce korun. Ještě horší je ale ta častější varianta, kdy se nemovitost v prvém kole dražby neprodá, protože zájemci předpokládají, že ve druhém kole půjde dražitel s cenou níž. Někdy jim to vyjde, jindy ne. V každém případě však náklady dražby budou vyúčtovány, ať se nemovitost prodá nebo ne. V případě, že se neprodá a náklady tedy není z čeho uhradit, načítají se k dluhu prodávajícího. Po pár dalších měsících pak můžete očekávat další kolo dražby, jejíž náklady, zase nejspíš v řádu statisíců, budou opět vyúčtovány na vrub prodávajícího, ať se prodá, nebo ne. Takhle se to může opakovat několikrát a každé další kolo dražby zvyšuje dluh prodávajícího za exekutorem, a tím snižuje částku pro uspokojení věřitelů. Náklady exekuce, k niž náklady na dražbu patří, totiž při rozdělování výtěžku exekuce mají před pohledávkami věřitelů přednost.

Prodej před dražbou

Existují však specifické případy, kdy je možné prodat nemovitost v exekuci přímému zájemci ještě před zahájením úkonů exekutora, směřujících k vyhlášení dražby. A přitom zcela legálně. To může celý proces prodeje nejen velmi výrazně urychlit, ale mohou na něm v konečném důsledku všichni zainteresovaní vydělat i finančně. Odpadnou náklady na dražbu, dlužníkovi se dluh nebude navyšovat o další budoucí náklady pokračující exekuce, kupujícímu se cena nezvýší příhozy ostatních zájemců a zůstane víc i na uspokojení pohledávek věřitelů. Pokud je tedy tato varianta možná a na nemovitost je zájemce o koupi, stojí to vždy minimálně za zvážení. Avšak základním předpokladem pro to, aby bylo možné o prodeji před dražbou vůbec začít uvažovat, je podle platné legislativy nutné splnění několika zásadních podmínek:

• Daná nemovitost musí sloužit k obchodní činnosti dlužníka nebo k uspokojování jeho vlastních bytových potřeb.

• Prodej musí být v souladu se zájmy věřitelů.

• Prodejní cena nemovitosti musí být minimálně ve výši znaleckému posudku a přitom reflektovat aktuální tržní hodnotu.

• Musí být zajištěno, že nároky věřitelů budou z výtěžku prodeje uspokojeny.

• Prodeji musí předcházet písemná dohoda s výslovným souhlasem všech věřitelů i exekutora.

Pokud uvedené podmínky splňujete, Vaše šance na možnost prodeje před dražbou jsou poměrně slušné. Ale konečné rozhodnutí je z principu věci vždy na věřitelích a exekutorovi. Naopak kupní smlouva, která by přesahovala takto vymezený rámec podmínek, by byla automaticky právně neplatná.

Praktické rady pro zájemce o koupi

Koupě nemovitosti v exekuci může být výhodná, ale je důležitá důkladná příprava a musíte vědět, na co se už předem zaměřit:

• Důkladná prověrka informací: Zjistěte historii nemovitosti, stav hypoték, a zda neexistují další věřitelé s nároky na nemovitost, nebo další souběžné exekuce na majitele. 

• Technický stav nemovitosti: Počítejte s tím, že stav nemovitosti nemusí být známý, může být velmi špatný, prohlídka nemusí být možná a Vy nemovitost kupujete "tak, jak je" bez možnosti reklamace jakýchkoliv závad.

• Věcná břemena a závazky: Některá věcná břemena, jako jsou služebnosti nebo zástavní práva, stejně jako např. nájemní smlouvy apod., mohou zůstávat v platnosti i po prodeji. Navíc to může být rozdílné při prodeji v dražbě a před dražbou. Je proto důležité ověřit si, která práva a závazky budou prodejem v daném konkrétním případě vymazány a která zůstanou v platnosti.

• Vyklizení nemovitosti: Uvědomte si, že samotný fakt prodej nemovitosti v exekuci, a to ani v dražbě ani před ní, otázku vyklizení a předání nemovitosti vůbec neřeší. Před koupí je potřeba se připravit na možnou potřebu vyřešit situaci s případnými nájemníky nebo bývalým majitelem, který nucený prodej vnímá jako křivdu a odmítá se vystěhovat, protože nemovitost stále považuje za svou. Mějte na paměti, že proces vystěhování může být složitý jak časově, tak finančně a vždy vyžaduje důsledné dodržení správných právní postupů z Vaší strany.

Jak postupovat při koupi

Při zvažování koupě nemovitosti v exekuci je klíčové mít na paměti následující:

• Vždy spolupracujte s realitním makléřem, který má zkušenosti s exekučními prodeji. Pohled právníka je z jiného úhlu a nemusí vždy dostatečně pokrývat všechny aspekty a souvislosti.

• Nezapomínejte ale ani na důkladnou právní přípravu a revizi smluv, takže bez toho právníka se taky neobejdete. Ideální je, pokud ti dva spolu dlouhodobě spolupracují a vzájemně se doplňují. Než zaangažujete vlastního právníka, ověřte si, zda má s prodejem nemovitosti v exekuci reálné zkušenosti. Právník, který se úzce specializuje třeba na vymáhání alimentů, nemusí být v tomto případě ideální, byť by byl v alimentech sebeúspěšnější. 

• Informujte se o všech rizicích a právních, obchodních i technických aspektech spojených s koupí.

• Mějte dostatečnou finanční rezervu na neočekávané vedlejší výdaje jako např. vystěhování stávajících obyvatel, vyklizení nemovitostí, neočekávané nutné opravy, vyplacení přecházející závazků, apod.

Jsem tu, abych pomohl

Ať už jste v pozici prodávajícího, řešícího existenční problémy s exekucí,  nebo kupujícího, uvažujícího o výhodné koupi nemovitosti v exekuci, rád Vám poskytnu odbornou radu a pomohu Vám najít řešení, které bude pro Vás nejlepší. S mým odborným pohledem, znalostmi a zkušenostmi, a s pomocí mého advokáta, který má s prodejem nemovitostí v exekuci bohaté zkušenosti, můžete čelit výzvám exekučního prodeje s maximální možnou jistotou.

Ať už uvažujete o prodeji nebo koupi nemovitosti v exekuci, zavolejte mi nebo napište, pomohu Vám.